返回列表
202003月

世方视点:2019深圳新开业购物中心的总结综述

引言

回顾刚过去的2019年,深圳的商业地产依旧发展地如火如荼,一大批优质购物中心如云城万科里、益田·假日里、宝安大仟里、光明大仟里、宝能第一空间等项目接连入市,为深圳商业地产圈注入了新鲜的血液。本期我们将盘点2019年深圳新开购物中心的情况,从多角度归纳和分析其折射出来的共性和行业趋势,以作参考。


中小型商业成开业主流,商业体量上呈不增长的趋势

据公开资料的不完全统计,2019年深圳新开业商业项目为17个(商业建筑面积≥3万㎡),新增商业总面积约150万㎡;与2018年新入市商业项目15个、2017年新入市16个的成绩基本持平,这说明深圳购物中心的发展目前正处在相对平稳阶段。

在2019年深圳新开商业项目中,我们选取关注度颇高、最具有代表性(商业体量≥3万㎡)的几个商业项目作为主体进行探讨。

01.png

相对2018下半年商业的大爆发,2019年上半年深圳的商业市场比较平静,仅有九方荟、云城万科里、深南万科里、东部星悦天地等5个项目开业,新增商业体量约19万平方米;其中以8万平方米的云城万科里体量最大,多数项目体量在3万平方米以下。与2018年一样,深圳商业地产的热闹局面依旧出现在下半年,且9月底和12月成为开业的高峰期,约有十个新项目开业,占据开业项目总数量的60%;其中有4个项目体量在10万㎡以上,在商业体量上呈现不断增长的趋势,即宏发集团两个大仟里项目、面积达25万㎡的宝能·第一空间、及备受期待的福田One Avenue卓悦中心一期,也以18.6万㎡的商业体量重磅入市。

综合整体体量分析,2019年深圳新开业商业项目以5-10万㎡的小中型为主流,其次便是5万㎡以下的小型商业体,这反映了“精致型”购物中心备受市场青睐,也间接体现2019年迎来社区商业项目的开业潮。如侨城坊·九方荟、益田·假日里、深南万科里、勤诚达K+广场、盒马里等商业项目纷纷入市,为人们的购物生活带来了便利,更带动了社区商圈的消费升级。

从这些新开业项目分布区域可以看出,深圳商业多中心版图正不断扩张,其中宝安、龙华、南山西丽区片区呈现出如火如荼之势,罗湖区和光明区都仅有1个新项目入市,呈现出中西部热闹,东部冷清的特点。值得关注的是,今年福田区也有2个项目开业,其中一个便是福田CBD最大规模商业体——One Avenue卓悦中心(一期),它的入市将掀起深圳中心区新一轮的商业升级。

 

构筑多维度建筑商业形态,创新沉浸式艺术购物体验

当下消费者对于购物环境的审美及购物体验的重视,促使着购物中心不断创新。在2019年新开业的商业项目中,购物中心在建筑外观上纷纷打破大盒子商业的刻板形态,以全新的更加开放式、更多维的空间呈现;在室内空间设计上,融入艺术性主题、打造更加多元趣味化的购物空间也纷纷以高颜值绽放。

2.png

云城万科里作为上半年开业项目中体量最大的购物中心,由集中MALL、西里街区和东里街区三部分组成,构成了“Mall+绿廊街区+商业街区”的独特建筑形态,再次创新了人们对于购物场景的体验。该项目以自然为元素,以“体验式”为目的,将公园绿地结合商业建筑、景观元素巧妙融合商业形态,构造出地面独栋商业、下沉广场街区商业等低密度复合式商业集群,打造深圳前所未有的漫游式公园长廊,是对商业模式的一次成功探索与创新,更引领了西丽商圈的升级。

于下半年开业的壹方天地B区,区别于A区的街区+mall模式,打造为开放式的纯街区式商业,由地上3层街区式建筑形态+地下1层室内商业构成。在开放的空间中,B区充分将自然元素融入购物空间,场内点缀大量的常绿植物、运用藤蔓植物构建立体空间,同时结合四季花卉打造花园般的休闲有氧空间,为商业注入更多灵动与色彩。

3.png

作为2019年深圳商圈备受期待的商业项目,福田One Avenue卓悦中心(一期)的亮相也引发了业界大量的关注。在商业形态上,卓悦中心以mall+BLOCK街区商业的复合形式打造,一条800米的中央大街与周边写字楼、商业mall形成多维度衔接,呈现出“4个mall+1条中央大街+2个独栋”的建筑形态;三个区域皆以时尚感强的流线设计,赋予建筑韵律与灵动感,呈现大气个性化风格。在室内空间设计上,项目以“艺术城市”为角度,展出层出不穷的艺术作品,如悬挂在中庭的日本艺术家鬼头健吾的艺术作品《链接之地》、由雕塑名家创作的现代抽象艺术作品《预言者》、《云樽》等,更结合现代科技设计多媒体互动装置,营造光影、音乐的艺术氛围,成为消费者争相打卡的聚集地。

 

打造特色场景街区,融合“夜经济”商业理念

2019年新开业项目中,儿童、娱乐、餐饮业态依旧呈增长模式。随着二胎政策的开放、儿童市场的需求大大增加,儿童业态尤其是教育培训的占比得到明显提升,成为新入市项目着重规划的版块。虽然在数量上与2018年基本持平,但2019年新入市的商业项目,在业态规划与品牌引进方面,整体带来了更多惊喜。例如规划具有明确主题的特色场景街区、打造“夜经济”产品理念等成为当下商业主流。

04.png

在特色场景街区打造方面,福城天虹延续了其经典的“主题街区”模式,在B1层和F2层分别打造餐饮小吃街“YUM街”、及餐饮主题“YES!街”,前者运用色彩鲜明的霓虹元素打造潮流的街头风格,引入人气小吃轻饮品牌;后者则通过公共空间美陈还原美式风情。还有童话般的英伦风情体验街Kids town,突破儿童零售、娱乐等业态的传统布局方式,利用进驻品牌的聚合效应,将空间景观小品、街区主题文化、特色的小情境进行融合,从而形成了一个富有场景体验的儿童娱购空间。除了福城天虹,益田假日里也分别打造了两条主题街区,即“猴玩里&二次元”和“阿公咔屋”,“猴玩里”贴合年轻客群设计新潮时尚的空间,“阿公咔屋”则结合客家文化及主题餐饮,还原出原汁原味的客家生活场景。

近两年,“夜经济”逐渐成为商业圈的热门话题,对于深圳这个年轻的城市而言,“夜经济”的概念更是不可或缺的,因此无论是今年新开的商业项目、或是存量商业市场,都开始融入“夜经济”的元素,在业态组合及品牌上进行创新。

05.png

定位为深圳首家“24小时O2O潮圣地”的益田假日里,基于片区的消费需求和年轻消费客群特性,将“夜经济”消费理念融入商业。规划运动健身、动感影院、KTV、电玩体验等全天候娱乐业态,提供夜生活社交新场所;在品牌上,引入海底捞24小时店、及各种美食小吃丰富宵夜的配置;引入首家绿地24小时全球商品直销中心G-Super,融合线上线下,实现24小时在线消费;其次,商场通过延长服务时间、实施不同业态分段经营等方式落实24小时经营理念。壹方天地B区也规划了宵夜与美食街区,在宵夜街引入海底捞、王鼻子烤肉、木屋烧烤等宵夜品牌,以及主打年轻社交的HELENS酒馆、高调纯K等休闲娱乐业态;云城万科里的东里街区也以“夜间消费场景”为主题,打造主题酒吧街区,引入宵夜品牌,并设计霓虹灯、醒目的酒吧logo和网络流行语,在空间设计上将消费者导入夜生活的情境。

 

“首店经济”打造差异化竞争,专业市场升级“购物中心”空间

在品牌方面,除了引入网红人气品牌积攒人气外,首进品牌也是消费者追捧的焦点。因此2019新入市商业“首店经济”仍热度不减,尤其是新颖奇特业态和品牌的引入,成为商家打造差异化、吸引顾客眼球的重要手段。

06.png

例如云城万科里引进了40%首进南山北的品牌,包括麦当劳未来城市旗舰店、烧蠔帮、At Clouds、快乐小羊旗舰店、蓝波斯菊、苏家缙云山、大师兄等深圳首家餐饮品牌;以及凤凰楼、呷哺呷哺、Vila、六点道、台北牛扒、火舞铁板烧、中发源等南山首家。One Avenue卓悦中心则引入了奈雪的茶旗舰店、来自英国的高端沙龙Trevor Sorbie深圳首店等,其中奈雪の茶以全新概念店——“奈雪的礼物”亮相卓悦中心,打造了别具一格的创新餐饮空间。

07.png

以100%超高开业率亮相的宝安大仟里,不仅引入了15大主力品牌,更引入了多家创新型首店。如广东首家永辉Bravo YH黑标店、华南首家JACK & JONES ULTRA概念店、华南首家adidas SWC旗舰店、华南首家JOLI ZOO 茱莉动物乐园、乐漫冰雪、深圳首家广州网红餐饮品牌大鸽饭等等。其中华南首家室内动物园——JOLI ZOO 茱莉动物乐园,及深圳首个真冰雪主题乐园——乐漫冰雪成为本年度备受关注的两大新潮品牌,因这两个新颖奇特品牌均具有稀缺性,又为首次亮相深圳的购物中心,无疑将凭借着“唯一性”成为标榜个性、打造差异化竞争的重要手段。

08.png

今年下半年开业的宝能第一空间,以25万㎡的商业面积刷新了深圳家居商业的新地标,以区别于家居专业市场的创新空间亮相,吸引了业内外的大量关注;虽然定位家居类专业商业,但是整体规划完全按照现代化购物中心打造。其在25万㎡的空间里规划了7层家居商业空间,覆盖了整个阶段的全品类家居生活业态、及1000+全球顶级奢华家居品牌,囊括众多首进中国的家居品牌。在场景打造方面,项目在公共空间逐层设置缤纷森林、林梢漫步、飞蝶归巢等艺术装置;此外还举办了多元形式的跨界艺术主题展,将家居文化、艺术、生活美学融入商业空间,制造沉浸式的的家居艺术体验。宝能第一空间在建筑空间、及业态品牌规划上突破了人们对于传统家居市场的印象和体验,可以说实现了专业市场向“购物中心化”的进阶。

 

小结

整体来看,2019年新开深圳购物中心在数量上呈平稳发展,但在体量上较2018年有所增加,且有逐渐“做大”的发展趋势。这说明购物中心发展已进入平稳期,但商家的开发热度只增不减,行业仍处于高供应阶段。在上述新开业购物中心里中,有的项目如宝安大仟里,以超高的品牌入驻及开业率如期亮相,同时在品质和细节方面创造了满分的惊喜,赢得了良好的口碑。也有的项目在准备不充分的情况下匆忙开业,如One Avenue卓悦中心(一期),开业期间仍有大部分主力店及独栋商业未亮相,与其主打的高开业率并不相符,且在工程细节上也有待完善,对于满怀期待的消费者难免产生一些遗憾。展望未来的2020年,我们期待深圳新商业的不断革新进化,在未来创造无限的商业可能。