04月
引言：
在当下楼市高涨和限购政策的市场环境下，商业地产领域的开发热度不断上升，随着经济和消费格局的迅速发展，人们对于商办场所也有了更高的要求，于是一种打破常规的新型物业形态——商墅应运而生，近几年在市场上饱受关注。本期，我们将话题聚焦商务别墅，并通过对深圳TCL国际E城的实地探访，来解析这一新产品。
首先要弄懂商墅的真实概念，从外观上看虽与普遍的住宅别墅大同小异，但商墅不仅是字面意义上商业/商务+别墅的组合，其介于别墅与办公、商务与住宅之间，将别墅的联排、独栋等形态优势融入传统的写字楼或商业产品设计中，同时具有商务/商业、居住和创意空间的属性，组合成了商住两用、商展两用的灵活空间，即为商墅。
突破业态壁垒，打造低密度办公空间
商墅作为一种全新的地产业态，无疑是稀缺的商办产品，目前在国内的商业地产市场中，商墅的开发和成交都只谈得上凤毛麟角。商墅虽在近几年才开始流行起来，但它的形态其实源自于早期国外的Office Park，即低密度、花园式办公，后来才演变成了国内市场上的商务别墅，同样拥有独栋的形态、较低的建筑密度、容积率和花园式的办公环境。
目前市场上的商墅项目普遍位于开发区或产业园内，这是因为商墅是伴随着高新产业园区的发展而产生的。步入21世纪，郊区化办公兴起、产业园的开发和运营逐渐成熟，一些独栋式商办产品开始出现在北京、上海等一线城市的产业园内，标志着商墅形态正式登场；产业聚集效应使得片区企业高度集中，产业园区便利的交通和区位条件、丰厚的产业经济基础、优秀的企业资源、政府扶持政策和完善的配套等等，都为商墅的形成提供了诸多优势。其次独栋式的商墅贴合了总部经济的概念，即企业入驻后可将其作为企业总部，独立办公空间、综合配套为员工提供个性化的办公环境，提高办公效率的同时，全面展示企业的高端形象和独特文化。因此，这种低密度、低容量、高绿化率的独栋生态办公楼对于企业可谓有着强劲的吸引力，成为众多企业争抢的目标，从而进一步推动了商墅的发展。
当下楼市的环境是商墅形成的另一个重要背景。第一个方面，住宅市场受“限墅令”和“限贷限购”政策牵制，但商业产品仍保持“不限购、不限贷”政策，有效抵御通货膨胀，不易受经济周期影响；而作为商业产权下的别墅，商墅投资门槛更低，又延续了商业价值，享有长期稳定的现金流回报，对于投资者和企业而言更有收藏、增值和使用价值。第二个方面，商办产品的投资和开发热度不断上升，写字楼、公寓等将面临库存过剩和同质化的局面，竞争也将更为激烈，且传统写字楼已不能够满足部分企业个性化办公需求，商务办公朝着更舒适更高端的形态发展。第三个方面，传统商办用房前期建筑规划的局限，居住产权不能办公、禁止商转公寓，空间的局限无法实现空间的多元化使用，而商墅的出现恰好打破了这种局限，兼顾居住、办公或商业多功能使用，实现了产品的创新。
生态创意办公环境，展示企业形象与文化
那么商墅较于我们普遍认知的办公写字楼产品，具体有哪些优势呢？从地理位置上来看，大部分写字楼都林立于喧闹的商务中心，稠密的建筑和人群、有限的公共绿化和紧张的停车资源，办公人群易产生压抑和焦虑情绪；商墅一般位于环境清幽的郊区和产业园内，独立庭院、独栋式的别墅办公，解决了传统办公楼上下电梯拥挤、停车困难、人员密度大等问题，这种“有氧办公”缓解了商务人士的紧张和疲惫；对企业而言，独栋式别墅办公也拥有更好的私密性，企业可根据需求自由规划楼层空间，作为企业总部、企业会所，集日常办公、商务休闲、圈层联谊等多功能，集中展现出企业的实力。在建筑布局上，商墅的建筑外立面更为美观，户型灵活多变，空间应用更多元化，业主可根据自我需求分配空间，规划成商铺、办公室、公寓等。在性价比上，商墅价格会低于普通别墅和中心区写字楼，且不占用购房名额，同时会附赠大量的使用面积，例如独立的前庭后院和屋顶花园，并配备停车位，所以整体性价比高于传统写字楼产品。最后一点，商墅享有别墅物业服务和园区服务双重优势，产业园区的聚集使企业高度集中，促进商务交流，成熟的园区商业及公共配套、完善的服务平台、政府的政策扶持等，都为企业创建了良好的发展平台。
坐拥产业资源优势，兼具多元化功能使用
放眼国内，商墅产品目前仅占市场的冰山一角，且主要分布在北京、上海等一线城市，为了更深入了解商墅的真实情况，我们选择了位于深圳的TCL国际E座产业园项目，着重对园内的商墅部分进行了一次实地探访。
TCL国际E城位于深圳南山区留仙大道以南，处于深圳规划中的硅谷腹地，毗邻深圳高新科技园与深圳大学，项目紧靠广深高速、南海大道、北环大道、南坪快速二期，靠近5号线兴东站，796路和37路等多线路公交直达，交通十分畅达。园区聚集高新技术研发、IT、创意、设计、咨询、经贸等产业，是TCL集团在华南地区打造的智能互联、绿色生态的研发办公总部基地。
项目占地面积约26万平方米，总建筑面积约46万平方米，园区包含有研发办公楼、商墅、综合商务楼、企业展示中心、高层住宅、国际学校等业态，是一个满足商务、商业、产业、居住四大功能的高端园区。项目共分为A—G七个版块，其中A区为e城会馆和科爱赛国际学校，D、E、F、G区为18栋研发办公楼，B区为8栋高层住宅，C区则为11栋联排商务别墅，园区设计一条车行道穿插而过，连通留仙二路和茶光路，同时将研发办公楼与商墅及住宅区分隔开来。
项目内的商墅整体呈带状布局，南北通透，北接留仙二路、南临茶光路，中途设置多个出口接驳至园区车行道。每排由7栋以上单体别墅组成，规划为2-5层建筑交互设计，每套面积约在200-500平米之间。项目外立面造型方正，简洁新颖，采用高档石材、质感木材、瓷面砖及玻璃幕墙进行外立面装饰，突显现代工业风格、与普通别墅形成区分；院中花木茂密参差，仿古的墙面砖、绿色的爬藤植物以遮掩里面的楼窗，营造出建筑的私密性和幽静的氛围。每栋带有独立入户前庭和后院，后花园绿草荫荫，设计曲径小路和平台、灌木、爬藤等与前院的景致相得益彰，雅趣横生。室内阳台、户外露台打造成露天茶室，阳光房、屋顶花园等专属空间，上下层设置专享电梯，独立车库与别墅临街而设，两个固定车位及园内免费停车充分满足企业办公。
目前TCL国际E城主要入驻为科研、互联网信息服务、金融、房地产业、贸易等产业，企业入驻率达95%，包括代表性企业TCL集团总部、腾讯科技大厦和多家上市公司。园区商墅内主要入驻为金融、房地产、创意文化设计及实业类企业，例如通晟资产、东方华睿、本土科技、火山数字、康钛等。其中位于C10栋的FINE HOUSE被打造成企业会所，清新文艺设计格外吸人眼球，规划为四层带天台的Fine House面积达400平米，前院有楼梯直通二楼，内部有前后庭院嬉戏空间及独立的瑜伽区域，会友、瑜伽、烧烤，动静皆宜。会所内会不定期举办各种展览和企业交流会，并联合各企业品牌展出产品，商墅打造出传统办公楼无可比拟的怡然生活，个人隐秘空间和自由的公共开放区域的确为企业和个人带来了更多可能性。
从项目的建筑布局来看，商墅的多元空间具有广泛的包容性，可规划为企业或总部办公、商品展示中心、创意设计室、企业高端会所、私人会所等多用途使用。在商业配套上，园区引入了餐饮、商务休闲、健身房、银行等丰富业态，餐饮如悦馨香膳、鑫辉酒楼、食尚餐厅，金融方面如中国银行、北京银行、招行、浙商等，但这些配套都集中位于研发办公楼区，对于商墅区来说有一定的不便。
小结：
在商业竞争不断加剧的情境下，商墅的出现打破了目前市场上固有的商办物业形态，既具备了别墅的高端居住品质，又融合了商业的展示、办公的商务功能，迎合了企业对办公居所的个性化需求，成为市场炙手可热的新宠。商墅的演变也体现出人们对商住环境从单一到更高端、个性化演变的需求，目前正引领新一轮投资风潮，但其能否完全取代传统写字楼产品，成为未来商业地产领域的主流，还需要时间去证明。