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引言：

随着商业综合体、商贸综合体类项目开始往地级城市蔓延发展，过去在地级城市非常少见的专业写字楼产品越来越多的开始出现在项目规划当中。有些是政府出于项目形象考虑的硬性规划指标要求，有些是开发商想增加土地利用效率，往高层发展的主动探索。但是不管怎么样，越来越多的写字楼产品，成为在三、四线甚至五线的地级城市进行项目策划与营销时不得不认真面对和解决的去化对象。

写字楼的背景及产品逻辑

写字楼是市场经济和商业社会高度发展的产物，与社会和产业变迁高度相关。在封建社会、农业经济时代，土地及居住性房屋是人们的主要房地产需求；甚至计划经济时代，由于独立于政府及事业单位之外的社会性服务型组织非常少，也不会有社会化的写字楼出现，人们都是在政府大楼或者企事业单位自建的工厂或办公楼里工作。

在西方，真正商业写字楼的出现，也是18~19世纪大规模工业革命后，随着私营银行、铁路、保险、零售、石油、电报电话等产业形成并快速发展，企业出现大量文职工作职员，这时候，人们才开始大规模兴建专业的办公写字楼来容纳这些行业的工作人员。

因这些新兴行业leader和clerk都只是需要一张办公桌即可以完成自己的工作内容，所以写字楼又定义为：主要为那些需要坐在办公桌旁，实施阅读、书写或与电脑上完成相关工作的人员提供的工作空间。

二战以后，银行、金融证券、保险、会计师事务所、律师事务所、中介经纪、信息咨询、广告、设计、国际贸易等服务型行业快速崛起，第三产业在国民经济中占比急速上升，纽约、洛杉矶、香港等地甚至变成了以服务业作为经济主导的情况，涌现出大量的写字楼集群。

写字楼的定义及形态，决定了写字楼主要是因为服务型行业发展而存在，但是现在，随着社会分工及总部经济的发展，越来越多工业型、生产型企业，逐渐也将研发、管理、营销等环节与生产、制造或加工环节分离，搬到专业写字楼里办公。所以今天，写字楼的服务对象大大扩充了。总体来说，写字楼是为非生产型企业或生产型企业的非生产性活动提供的专门空间与场所。

而在市场经济和商业社会，企业需要不断盈利才能生存和发展，企业所有活动的目的是创造利润！不管是一线大城市，还是四线小城市，提升入驻企业的效率与效益，是写字楼产品存在的根本目的。每个写字楼的开发者和策划者，都应该清楚专业写字楼建设与发展的目的，这就是所谓的“初心”。

遵循着写字楼建设的背景与目的，我们不难推导出，商务写字楼至少遵循以下三个逻辑：

逻辑1，第三产业或者说服务业越活跃、越发达的地方，写字楼的需求越旺盛；

逻辑2，越能提高企业办公活动效率的写字楼，越受欢迎；

逻辑3，越能促进企业获取新业务新订单的写字楼，越有价值。

逻辑1的策划意义解读

逻辑1，是我们进行写字楼建设可行性分析以及宏观选址必须的遵从的底层规律。在我们决定是否在某个城市建设写字楼或者建多大规模写字楼，首先就是要考虑这个城市的经济指标，特别是第三产业的规模和结构。

事实上，虽然今天，人们在北上广深等大城市建设写字楼，觉得理所当然，但是对于三四线地级城市，我们还是需要一些基本的指标来检验和控制。根据过去的实践经验总结，我们大致认为，一个地级城市只有达到“年度GDP总量1000亿，第三产业占比超过30%”这样两项指标，才基本具备专业写字楼开发的基本条件。

GDP总量指标超过1000亿，代表一个城市总体的经济发展水平到了一个阶段，这个阶段的城市已经开始形成一些实力企业及商务写字楼办公的需求；第三产业占比超过30%，即达到了300亿的产值，说明除了传统的零售、批发、生活服务等 行业外，为企业经营服务的各种中介及服务型公司开始大量出现，比如金融保险、设计、广告、媒体、信息中介等，而且这些服务型公司业务已经初具规模，不再满足于在住宅、临街商铺里办公。

第三产业产值（亿元）	写字楼容量
300～500	5～10万平方米
500~1000	10~20万平方米
1000~2000	20~30万平方米
2000~5000	40~50万平方米以上

表1:第三产业产值与写字楼容量关系

逻辑2的策划意义解读

逻辑2——如何尽可能提高入驻企业的办公效率，则是写字楼的微观选址以及写字楼硬件设施、服务配套等规划时，最重要的决策依据。这个办公活动效率，可以从外部通达效率和内部活动效率两个方面来考虑。所谓外部通达效率，即外部到达该写字楼的交通的便利性、交通成本、停车场配套等；所谓内部活动效率，则关系到设备配置及选型、内部空间规划及使用率、与企业经营相关的商务配套设置、与员工生活相关的生活配套，此外还包括政府行政服务的引入等。

写字楼的策划及运营者，应该清楚，当我们在讨论这个写字楼为什么要有便利的公交、地铁，配置足够的停车场，不是因为这样好宣传，好销售，而是能提高入驻企业的办公效率；当我们讨论单层面积设置、核心筒设置大小，以及设置多少部电梯，中央空调还是分体空调时，并非简单的建筑规范要求，而是从企业的效率和成本出发；当我们考虑引进哪些商业配套，提供什么配套服务的时候，不是参考竞争项目，而是考虑什么是真正能提高未来入驻的目标客户办公效率的最佳选择……

做过企业的人，大概都有个体会，如果你的办公室选址交通不便之处，可能连招到合适的员工都会花费更长周期，更大的代价。以前深圳总部企业、金融、服务性企业大多聚集在福田中心区，后来南山后海发展成熟，很多企业搬到了南山，而原来特区外的龙华、龙岗，因为地铁建设的加速，也逐渐聚集了越来越多的写字楼群。

逻辑2不仅是对写字楼项目的选址及建筑规划本身的内在要求，而且还可以解释企业为什么喜欢扎堆，一个城市为什么会存在商务办公中心CBD，因为大量的企业聚集在一起，就形成了人员、信息、技术与资源的快速交流，将极大提升企业办公活动效率。实际上，在地级城市写字楼项目规划中，多栋集合的写字楼群比单栋楼，更容易操作，也更具有长远活力。

1）标准层面积	标准层面积要控制，地级城市，控制在1000~1200平方米，而大城市一般可以做到1400~1600平方米，这个主要是考虑一些实力企业半层或整层购买，根据地县级城市的面积与资金能力，适当缩小；
2）电梯面积配比	单梯可服务面积4000~4500平方米；若20000平方米单栋体量，则需要配置5~6台电梯，再加上消防电梯；
3）车位配比	配比要更大，按照建筑规范来说，通常为1：120，但是大城市公共交通发达，很多人现在上班选择地铁等交通工具，所以出现了周末比平时交通更加拥堵的情况，而在大多数地级城市，没有地铁，公共交通也不便捷，车辆的使用率更高，因此建议车位配比应该不低于大城市，甚至更高些，可以做到1：100；
4）单间的建筑指标	一般柱距要8米以上，如果地下停车，最好8.4米以上，进深12~16米；写字楼层高，建议3.2~3.6米，最低不要低于3.2米；
5）单间的面积	商务办公的人均面积一般在18~20平方米。一个单间最好控制在60~80平方米。

表2:地级城市写字楼的规划要点

逻辑3的策划意义解读

对于逻辑3——越能促进企业获取新业务新订单的写字楼，越有价值，有些人不太理解，企业能不能获得订单，是企业自身产品和经营问题，与办公楼的选择有什么关系？

其实当我们在策划与运营中，一再强调写字楼的立面造型、品牌形象，物业管理水平等柔性指标时，并非是简单的矫揉造作的面子诉求，其背后就是逻辑3的内在约定——通过给入驻企业提供最好的品牌形象背书，提升它们在客户当中的形象定位和可信度，促进其业务的开拓和发展。

为什么很多大企业、金融企业一定要进驻这个城市最具有标志性的大楼，即使租金高于周边其他楼宇？甚至一些中小企业，宁愿高租金，舍弃面积追求，也要选择形象更好的写字楼？这后面其实就是企业对自身品牌形象的追求。企业办公地点的良好形象、空间、高品质的物业管理，都会提升客户潜意识中对企业实力、经营品质的印象和观感，从而更利于交易的达成。

现在越来越多的大城市写字楼，邀请国际知名的设计大师进行概念设计、越来越多的地级城市写字楼则邀请国内顶级的设计机构操刀，以世邦魏理仕、戴德梁行等为代表的知名写字楼物业管理机构也开始在地级城市开展物业管理或顾问业务，背后的直接动力，当然是为了能卖或租个好价钱，不过，归根结底是逻辑3要求的延展性体现，是为助推企业经营成果的达成。

根据经济发展的梯度理论，广大的地级城市将成为下一波经济发展的主要支撑，相信地级城市的写字楼市场将迎来更大更快发展，深刻理解写字楼产品的内在逻辑，可以让我们策划出更符合企业需求的产品！