引言：
在往期的产业地产案例分享中，我们曾将天安云谷产业园作为城市更新项目的典范，进行了实地探访和详细解读。本期，我们同样将目光聚焦在产业地产领域，选择了与天安云谷毗邻相望的、同样承载着产业转型升级重任的另一个重要项目——宝能科技园进行了实地探访。
深圳宝能科技园由宝能控股旗下子公司中林实业斥资百亿打造，园区处于深圳九大重点发展园区之一的"龙华-观澜-坂雪岗新区"区域中心位置，也是深圳中部产业聚集的核心区域。园区囊括了以电子信息为主体，及智能装备、自动化与智能制造、新能源与新材料、物联网、生物医药等六大高科技产业集群。作为深圳中部最大的科技产业服务综合体，宝能科技园致力打造一座融产业办公、科技研发、人才公寓、商务休闲、宜居宜业为一体的国际化生态产业园区。项目于2013年起投入运营，目前已集聚了一批新一代信息技术、新材料新能源、生物医药等产业的代表性企业，先后获得了“全国示范基地产业园区”、“中国智慧园区创新示范基地”、“深港青年创新创业基地联盟”等多项荣誉和资质。
居产业聚集新区，缔造多功能生态园区
宝能科技园位于龙华新区清祥路，处于清湖产业转型升级示范区，毗邻华为科技城，周边云集了富士康、华润三九、中软集团等大型企业，为项目奠定了雄厚的产业基础和科技创新氛围；项目紧邻梅观高速、机荷高速和五和大道，通过梅观高速华为出口可快捷到达项目地，占据深圳CBD中轴线重要位置，又可快速到达商业核心区，园区大巴免费接送至地铁4号线和清湖汽车总站，整体交通十分便利。
交通区位
功能布局示意图
项目总建筑面积约168万㎡，被五和大道、清新路、清祥路、清华路围合，中间以清丽路为界划分为南北两个园区，但两侧将道路打造成开放式互融空间，以加强南北园区间的联系。项目分三期建设，一期和三期位于北区，总建筑面积约58万㎡，包括办公、家居城及相关物业服务配套设施；二期位于南区，总建筑面积约110万㎡，包括办公、公寓、商业、酒店、地下停车室及相关配套设施。其中：
一期“汇智时代”建筑面积约43万㎡，包含四栋产业办公楼和乐康家居，于2013年6月投入使用。其中6栋A、B座为宝汇大厦，入驻了近千平米的前海金融管理中心，7栋A、B座入驻了深圳软件园龙华分园，8栋宝智大厦为金融硅谷基地，前海人寿集团已入驻，9栋A、B、C座为宝创大厦，招商中心、公寓服务中心和宴会厅都坐落于此；
二期“财智天地”建筑面积约110万㎡，包含8栋人才公寓、8栋研发办公楼及5万㎡莱丽酒店、15万㎡All city购物中心，整体于2017年投入运营，目前正在火热招商阶段，其中宝能华佳公寓于2018开始招租并陆续入住，莱丽酒店和购物中心尚在建设中，预计于2020年开业；
三期“极智空间”建筑面积约15万㎡，规划建设为“5A甲级研发办公楼”，目前正在紧锣密鼓地建设中。
项目的建筑设计概念为“山水龙华”，以山风和水体作为构成灵感，外立面整体以石材镶嵌玻璃幕墙的方式呈现，建筑排布十分注重对自然通风的引导和使用，行走在园区，开放式的园林休闲空间、层次有致的植物组团，充分展现了师法自然、低碳绿色的生态园区风貌。
聚焦产业服务，助力企业成长
将“产业服务”作为园区发展的核心，是宝能科技园一直以来的经营理念，基于提供提供完善的运营管理服务、促进企业快速成长为目标，宝能科技园建立了全方位的服务综合体，包涵政策服务、平台服务、人才服务和客户服务四大服务体系。
政策服务即建立企业服务站，一站式解决企业注册、租赁登记、专利申请、政策咨询等问题；同时协助政府做好政策宣导，帮助企业优化产业结构、申请政策扶持，助力企业成长，成为连通政府与企业的桥梁。
平台服务体系整合了技术、研发、商务等各类型资源，包括公共研发、资源对接、公共商务、交流和指数发布平台。其中公共资源平台以宝能金控平台为核心，整合各种投融资资源，为园区企业提供创投、融资等金融服务，实现产融一体化，同时引入法律、财务、品牌规划等专业服务资源，助力企业快速发展。公共研发平台则汇集了国际、国内最优秀的高校、研究机构资源，协助高校、研究机构的科研成果对接，并在园区转化落地，在园区实现产业化。公共交流平台以促进企业间商务往来为目的，举办“远见论坛”、“远见学院”等系列活动，并搭建“远见总裁联盟”，建立宝能集团采购商基地，促进企业间沟通交流，打造产业生态圈层。
人才服务体系基于凝聚人才的目标，通过企业服务站，一方面为高层次人才提供贴身服务，同时助力企业解决员工招聘、培训等问题；客户服务体系则是设立“集团副总裁—园区总经理—招商经理”的多层回访制度，通过定期拜访客户来倾听企业的实际诉求，定制化地打造、提升服务品质。
在政府优惠政策方面，入驻园区企业能够享受房租资助政策优惠、对于科技型微小企业和个人、团队且注册未满一年的小微企业进行创业资金扶持，同时对于获得市高新技术认证的企业，提供享受减免税收、所得税减半、低息贷款、优先上市、后备级人才认定、购房补贴、人员优先赴港出国等优惠政策。园区依托全方位的产业平台，为入驻企业提供工商、税务、优惠政策申请和科技项目申报等服务，最大化降低企业综合成本，协助企业获得高新技术企业认证。
除了建立四大服务平台，园区还创新了党群服务体系，与政府建立紧密合作关系，即以服务和推动企业创业为出发点，积极加快党群工作建设，成立了企业服务站、人才服务站、党群服务中心、共青团团委、园区工会、妇委会等组织机构，为园区企业及员工搭建起全方位的党群服务平台。党群服务平台将党建与园区经济巧妙地结合到了一起，为推进园区的科学发展提供了坚定的组织保障。
完善核心功能配套，吸引优秀产业集群
为了进一步完善项目的生活配套，园区建设了人才公寓、酒店等满足园区人才和商务居住需求，同时将引入国际幼儿园；在商业方面打造了All city购物中心和超大体量的乐康家居城。
All city作为区域型购物中心，开业后将引入精品超市、餐饮、零售、娱乐等丰富的业态及品牌，全方位为园区及周边社区提供多元化的主题生活。笔者了解到，目前购物中心虽未开业，但园区在办公楼底层等区域引入了丰富的餐饮品牌、便利店等，如粤江春酒楼、简元素、新鹏轩宝等近20家中高端餐饮品牌，满足日常饮食及企业宴会需求。其体量约12万㎡乐康家居，于2009年开始动工，2014年正式开业。乐康家居定位为“中国都会家居生活MALL”，经营范围共四层，引入国内外一线中高端品牌，如席梦思、芝华仕、喜临门、CBD、慕思、TOTO、宝居乐、诺贝尔、东鹏、科勒等，以购物中心的装修标准，打造了以购物体验为核心的时尚家具、品质建材、红木文化三大体验馆以及餐饮、办公用品等丰富商业配套。乐康家居的打造，不仅为园区的生活安置提供了便捷性，更有效辐射了周边片区置业者对家居的需求。
在公共设施配套上，园区建设了近千平米的免费健身中心、三千多平米的羽毛球馆和绿色跑道等健身休闲场所，还打造了公共会议室、公共展厅、科技图书馆等公共空间，满足企业的商务需求，降低入驻企业成本；定期在公共展厅进行展会及品牌活动，提升园区形象和企业的知名度，更好地吸纳人才、助力企业成长。其中位于9栋B座大堂前自助图书馆令人耳目一新，区别于传统的图书馆，自助图书馆能够实现365天全天候为园区有需要的读者提供办证、预借取书、图书借阅、图书归还等自助服务，书籍涵盖哲学、社会科学、文学、医药卫生、科学技术、生活保健等多个方面，充分满足园区人才的借阅需求。
项目运营6年以来，在产品平台建设、产业服务体系搭建、高新技术产业引进等方面都取得了较为满意的成绩，园区内集聚了以电子信息为主体，集新能源与新材料、生物医药、智能装备、自动化与智能制造、物联网等六大高科技产业集群。目前，园区主要入驻以电子信息、新能源新材料、生物医药三大高科技产业为主，一期入驻企业已达300余家，办公人员约17000余人，包含153家国家级高新企业及海内外优秀人才。如世界500强企业山特维克、杰美特、利和兴股份等上市企业集群，电子信息技术代表企业塞士软件、奥斯泰科技、佰钧成、华傲数据、生物医药代表企业安吉康尔、默塞尔、新材料新能源代表企业首骋新材料、柔电技术、宜丽生态等，这些企业的强势入驻，赋予了园区旺盛的生命力和企业竞争力。
宝能科技园瞄准了国际技术前沿和产业变革方向，以科技创新促进区域产业升级，以优质的产业服务作为成功之道的核心，打造出了具有竞争力的产业集群。随着项目二期的招商进行、各项产业服务体系的不断完善，项目后期功能区域也在逐步建设中，宝能科技园将继续为龙华新区的经济发展和产业升级贡献巨大的力量，期待其后期完整的亮相，世方亦将持续关注。
